Инвестиции в новостройки

Инвестиции в новостройки

Одно из самых выгодных и надежных направления вложения средств -  инвестирование в новостройки. Данная информация будет полезна тем, у кого есть средства и кто хочет их приумножить. 

Начнем с распространенного варианта приобретения квартиры в строящемся доме с целью ее перепродажи к моменту ввода объекта в эксплуатацию.
По статистике 30% квартир в новостройках покупаются для дальнейшей перепродажи. В некоторых домах данный показатель более 50%. И это вполне логично, так как данная инвестиция может приносить до 50% годовых. Суть успеха заключается в том, чтобы купить квартиру по минимальной цене, и чтобы к моменту сдачи ее можно было перепродать значительно дороже. И одновременно с этим застройщик должен сдать объект в срок. Если изначальную цену диктует застройщик, то стоимость перепродажи зависит от следующих факторов:

  1. Конкурентое предложение в данном доме и окружении, чем их меньше чем лучше
  2. Инфраструктура 
  3. Качество постоенного дома

Так как же выбрать наиболее интересный вариант для инвестиции? Это всегда баланс нескольких факторов. Если в кратце, и о самом главное:

1. Расположение дома.

Объект должен находится в месте, где комфортно жить. То есть должна присутствовать хотя бы минимальная социальная инфраструктура. Магазины, метро, школы, садики. Причем важно учитывать ситуацию, которая сложится через несколько лет, к моменту сдачи дома. Например если рядом с новостройками строится новый ТРЦ, либо же БЦ то продать дороже не получистя, с связи с большой конкуренцией.
Если недвижимость преобретается в эконо класссе, лучше инвестировать в самую маленькую студиу или одно компантную квартиру, либо нестандартную планировку. Допустим евро-двушку, или квартиу с хорошим видом и полноделку. Такую недвижимость будет легче продать в дальнейшем.
При инвестировании в жилье бизнес класса, уже лучше покупать как минимум двух комнатную квартиру, с удобной планировкой. Обращая внимание на такае нюансы как этаж, вид, высота потолка, количество соседей в доме, сколько сан узлов, качество строительства. Здесь наличие полной отделки будет скорее минусом. Лучше чтобы покупатель создавал ее на свой вкус.
Сделки по инвестициям в квартиры бизнрес и элит классы менее предсказуемы, поэтому проще начинать с эконом и комфорт классов.

2. Застройщик

Надежность инвестии является одним из самых нужных факторов. Поэтому следует счательно проверить документацию на строительство, и опыт строительной компании. Но нужно понимать, обычно чем больше у компании опыта и сданных домов, тем дороже стартовая цена квартиры. Но опыт не всегда говорит о надежности. А новый застройщик это всегда большой риск для инвестиции.

3. Стоимость квартиры

Насколько привлекательна цена за квартиру проще всего посмотрев предложение конкурентов.

Приведу рассчеты:

Приобретая квартиру за 1 800 000 рублей, продать ее можно будет через 2 года приблизительно за 3 000 000 рублей. Соответственно прибыль составит 1 200 000 рублей. Разница за 2 года 66%, или грубо говоря чуть более 30% годовых. Бывают и более интересные варианты, и их нужно искать.
Основным риском здесь является срыв срока сдачи объекта в эксплуатацию. Хотел бы обратить внимание на некоторые нюансы: основная часть инвестеров стремятся продать квартиру в последний месяц перед вводом дома в эксплуатацию. Чтобы максимизировать прибыль и продать квартиру на высокой стадии готовности, но не оформляя квартиру в собственность, так как этот процесс займет несколько месяцев, в которые квартиру юридический не продать. Если конкуренция таких переуступок велика, стоимость к моменту ввода объекта может быть ниже чем цена которая была за пол года, год до сдачи. Следуюущий варинат более простой и надежный

4. Приобретение новостройки для передачи в аренду

Основное преимущество стабильное получение пассивного дохода и сохранения денежных средств.
Расчеты: покупая студию за 1 800 000 рублей, и подождав 2 года до ввода объекта в эксплуатацию, сдать ее можно будет приблизительно за 16 000 рублей. Окупаемость 10 — 12 лет.

5. Приобретение коммерческого помещения в новостройке

К примеру помещение размеров в 20 кв.м., приобретаемая на первых этажах строящегося дома. Для дальнейщей передачи в аренду. Выбирая коммерческое помещение самым важным фактором будет являться его ликвидность и наличие необходмых комуникации. Комерцию всегда сложней сдать чем жилую площадь, так как количество потенциальных арендаротов в разы меньше. И не всегда снижение стоимости позволит вам быстро найти арендатора. Поэтому в первую очередь предлагаю рассматривать Стрит Ритейл – торговые помещения на первых этажах, расположенные в проходных местах. Такую недвижимость получится сдать даже в кризис. Чтобы правильно оценить инвестиционную привлекательность объекта и арендную ставку за квадратный метр, необходимо четко понимать, что будет находится в окружении? Помещение после завершения строительства жилого дома. Основные факторы влияющие на арендную ставку:

  • Проходимость
  • Этаж 
  • Удобство входа в помещение
  • Коммуникации 
  • Высота потолка
  • Количество жителей в окружении
  • Конкуренция
  • Удобство планировки
  • Расстояние до метро 
  • Срок в ввод в эксплуатацию

Расчеты: в опровержение сложившихся сомнении, стоимость коммерческого начинается от 10 000 000 рублей, скажу, что во многих жилых комплексах продаются помещения от 20-30 кв м., при разбросе стоимости от 80 до 200 тысяч рублей за квадрат. Можно найти предложения от 3 000 000 рублей, и после сдачи через 3 года площадь можно будет сдать приблизительно за 55 000 рублей в месяц. Соответственно окупаемость составит порядка 8 лет.

А теперь о финансах

Инвестировать можно не только в собственные средства, но и заемные ипотеку. И тут главное правильно рассчитать риски и итоговую прибыль. Расчеты:
Приобретая студию в новостройке, стоимостью 1 800 000 рублей и первым взносом внести 540 000 рублей, платежи на 15 лет составят приблизительно 18 000 рублей в месяц. Но если к моменту сдачи через 2 года, продать данную недвижимость за 3 000 000 рублей, и закрыть ипотеку, надбавленная стоимость составит 1 200 000 рублей. Вычитаем уплаченные проценты по ипотеке – 370 000 рублей. Чистая прибыль составит 830 000 рублей, а это практический 50% годовых. Точные расчеты, риски и возможности нужно тщательно просчитывать в каждом отдельно случае.

Налогообложение

Не стоит забывать, что в России налог на доход физических лиц, составляет 13%. В случаи перепродажи недвижимости, налог будет исчисляться из разницы стоимостью покупки, и продажи имущества. При передаче помещения в аренду уплачивается 13% с прибыли.

97
RSS
Нет комментариев. Ваш будет первым!